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Cresce a oferta de ‘fundos de fundos’ imobiliários na bolsa
Fonte: Valor Econômico | 09/05/2013 | Antonio Perez

Quem investe - ou pensa em investir - em fundos imobiliários deve prestar muita atenção a um tipo de carteira que promete agitar o mercado nos próximos meses. São os fundos de fundos imobiliários. Ou seja, portfólios que captam dinheiro dos investidores não para comprar imóveis, mas com o objetivo de adquirir, na bolsa de valores, cotas de outras carteiras.

O patrimônio da categoria não vai hoje muito além de R$ 220 milhões, resumido, basicamente, ao fundo de fundos do BTG Pactual. A perspectiva é que este volume alcance, pelo menos, R$ 1,2 bilhão nos próximos meses. O carro-chefe é a nova emissão do próprio produto do BTG, cuja oferta está em andamento e que pretende captar R$ 500 milhões. Já no fim do processo de obtenção de recursos estão os fundos do Banco Fator (até R$ 100 milhões) e da Gávea Investimentos (até R$ 200 milhões). No mês passado, o portfólio da Brasil Plural captou R$ 200 milhões.

Embora haja no mercado outras carteiras que também podem, por regulamento, aplicar em cotas de diversos portfólios, até o momento o único fundo de fundo "puro-sangue" listado na bolsa era o do BTG, ressalta Pedro Junqueira, sócio-diretor da Uqbar. "A tendência é que, com o aumento do número de opções de fundos e de investidores, mais 'players' passem a lançar esse tipo de carteira", afirma.

Se os fundos conseguirem atrair o planejado, haverá, na prática, uma demanda adicional por cotas na bolsa superior a R$ 1 bilhão nos próximos meses. Trata-se de mais do que o giro financeiro de todos os fundos listados no pregão no mês passado (R$ 804,64 milhões). É uma avalanche de dinheiro que promete chacoalhar os preços das cotas de fundos. Hoje, o valor de mercado dos mais de 100 fundos negociados na bolsa ultrapassa R$ 27 bilhões. "O valor de mercado na bolsa até que é grande, o problema é que o giro é reduzido. E esse crescimento rápido dos fundos de fundos vai mexer com as cotações", afirma Raphael Cordeiro, analista da butique paranaense de investimentos Inva Capital.

Para a pessoa física, a leva de fundos de fundos traz um jeito novo de aplicar na categoria. Depois de subir mais de 30% no ano passado, o índice de fundos imobiliários da BM&FBovespa (IFIX) pena este ano. O movimento maciço de valorização das cotas parece ter ficado para trás. Ficou mais difícil conseguir, ao mesmo tempo, ganhos em duas pontas: com a distribuição de rendimentos e a valorização das cotas. "O investidor não deve esperar o mesmo ganho do ano passado. Este ano, as valorizações serão mais pontuais. É preciso ser mais seletivo", afirma Guilherme Nyssens, sócio da consultoria Quantum, especializada no acompanhamento de fundos de investimento.

Entre os especialistas consultados pelo Valor, a maioria vê os fundos de fundos como uma alternativa interessante ao investidor que quer adquirir cotas na bolsa, mas não tem tempo ou conhecimento para analisar e selecionar as carteiras. "São mais de 100 fundos na bolsa. Está cada vez mais difícil para a pessoa física saber o que comprar", afirma José Brazuna, estrategista-chefe de investimentos do private banking do banco BNP Paribas. "Faz todo sentido aplicar por meio de um fundo de fundos, que tem um gestor capaz de escolher as melhores opções."

A lógica é simples: em vez de a pessoa física comprar a cota de um fundo cujo único bem é um imóvel, deixe o dinheiro na mão do gestor. Ele vai adquirir cotas de carteiras com perfis e riscos diferentes. Isso vai de fundos que têm imóveis como escritórios e hospitais até shoppings e universidades. Com cotas de diversos modelos de fundos, o impacto de problemas com uma carteira específica (atraso no aluguel ou aumento da vacância) nos rendimentos distribuídos será minimizado. É a velha história de não pôr todos os ovos na mesma cesta, tão repetida pelos consultores de investimento. "É uma alternativa interessante para mitigar o risco da aplicação", diz Nyssens, da Quantum. "E, como o valor das cotas oscila, ele pode melhorar o resultado da carteira se conseguir comprar e vender no momento correto."

Trata-se de um passo adiante no processo de atração da pessoa física. Até agora, os fundos imobiliários tentaram - e conseguiram - atrair os investidores com o aceno da migração do tijolo para cota. Ou seja, em vez de comprar um imóvel e alugar, era mais cômodo e prático aplicar no fundo, diziam os especialistas. Afinal, tarefas às vezes penosas, como lidar com a administração do imóvel, renegociar contratos com inquilinos e administrar o recebimento dos aluguéis, ficavam à cargo do gestor. Era um jeito simples de investir em imóveis e receber um rendimento periódico mais elevado, já que não há cobrança de Imposto de Renda (IR).

"O investidor brasileiro gosta do ativo imobiliário e já se acostumou com a modalidade. O mercado deve avançar agora para fundos multiclasse [que compram vários imóveis de perfis diferentes] e quem sabe para fundos de fundos", diz Carlos Martins, gestor de fundos imobiliários da Kinea, empresa de investimentos alternativos do Itaú Unibanco.

O desafio para o sucesso dos fundos de fundos é a liquidez. Embora o volume negociado mensalmente tenha subido de forma expressiva, passando da casa dos R$ 400 milhões no fim do ano passado para mais de R$ 800 milhões atualmente, os gestores podem encontrar dificuldades para comprar ou vender pelo preço e no tempo que desejam.

Para Raphael Cordeiro, da Inva Capital, a entrada de um volume tão expressivo de recursos no mercado por fundos de fundos pode provocar distorções de preços nas cotas. Em alguns casos, talvez o gestor tenha "puxar o preço para cima" se quiser comprar a quantidade desejada. "A liquidez cresceu bastante, mas ainda é restrita. Digo por experiência própria. Para comprar R$ 1 milhão em cotas de certos fundos, tenho que subir o preço."

O fundo da Brasil Plural, por exemplo, tem, por regulamento, que ter no mínimo 90% do patrimônio em cotas de outros fundos. Na carteira hipotética divulgada no prospecto da oferta do Plural, haveria dez fundos, dos quais sete tem volume diário negociado superior a R$ 1 milhão. Para não mexer demais com o valor das cotas, a compra é programada em fases. O patrimônio do fundo alocado em cotas de outras carteiras vai superar 90% somente após quatro meses. E, mesmo assim, as compras vão representar percentual elevado dos negócios com os fundos escolhidos. "Para a composição da carteira hipotética, foi considerado que os negócios do fundo irão representar 30% do volume total negociado do ativo até que a alocação esteja completa", afirma o prospecto da oferta.

Junqueira, da Uqbar, ressalta, contudo, que a própria entrada em massa dos fundos de fundos pode elevar o número de negócios, desencadeando um ciclo virtuoso de aumento da liquidez. "Com mais negócios, a formação de preços das cotas tende também a ser mais eficiente. Isso porque mais gestores estarão de olho em questões que afetam o valor da cota, como aumento da vacância e renegociação de contratos."