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Fundo imobiliário sofre com Selic
Fonte: Brasil Econômico | 10/02/2014 | Marcelo Loureiro

A indústria de fundos de investimento imobiliário (FIIs) vem amargando resultados negativos.

E a principal culpada é a subidada taxa básica de juros, que parece aindanão ter chegado ao fim. Desde março, quando o Banco Central iniciou o movimento de alta da Selic, o valor das cotas negociadas na BM&FBovespa passou a apontar a perda de atratividade dos FIIs em relação a aplicações concorrentes, como aquelas que remuneram o Certificado de Depósitos Interbancários (CDI). Especialistas entendem que o cenário adverso faz parte do amadurecimento da indústria, que enfrenta sua primeira crise após anos de crescimento robusto escorado na pessoa física. A fuga dos investidores abre espaço para pechinchas.

Levantamento feito pela consultoria Quantum com FIIs negociados em bolsa mostra que, das 86 carteiras acompanhadas em 2013, somente 23 tiveram retorno positivo. No mesmo período, 16 FIIs despencaram mais de 20%, enquanto o CDI entregava 8,06%. Esse ano, o resultado é ainda pior. De 81 FIIs acompanhados, só 10 apresentaram retornos acima de zero.

Atualmente, há 126 fundos negociados na bolsa. A listagem dos FIIs e o benefício fiscal para os investidores pessoa física - que desde o fim de 2008 não recolhem imposto de renda nessa aplicação – deram dinamismo ao mercado secundário das cotas. “Quando a taxa básica subiu, o interesse pelos FIIs foi caindo. Estamos vendo a força vendedora provocar uma queda generalizada de preços e definir um novo equilíbrio”, explica Pedro Junqueira, sócio da consultoria Uqbar, que compila informações da indústria.

A queda no valor das cotas não significa depreciação do ativo dentro da carteira ou mesmo o recuo na geração de caixa dos fundos.

“A questão é que, normalmente, a receita dos FIIs vem dos aluguéis de imóveis, e eles não se alteram simplesmente porque a Selic subiu”, conta Junqueira, que adiantou informações que apresentará em um workshop sobre FIIs nesta quinta-feira. Nos últimos meses, o número de negócios vem crescendo, ao sair de 52 em novembro do ano passado para 93 em janeiro. O volume negociado, entretanto, não mudou de patamar, e ficou em torno de R$500 milhões no período.

“Vejo essa liquidez maior em janeiro como a pressão vendedora específica da pessoa física. O número de negócios maior como volume quase igual é um indício claro de que a pessoa física está abandonando o investimento”, aponta Caio Conca, responsável pelos investimentos imobiliários da gestora de recursos Capitânia. “A maioria dos FIIs persegue retornos próximos de 9% ao mês, enquanto o juro futuro hoje chega perto de 13%. A Nota do Tesouro, com risco soberano, tem remunerado melhor do que os FIIs, na média. O custo de oportunidade está falando mais alto”, acredita Conca.

O gestor acha que a agonia provocada pela queda nas cotas e melhores retornos na renda fixa tem feito investidores se movimentarem em manada. “Há muita irracionalidade nessa queda, que em alguns casos chega a mais de 30% em um ano. Não é uma empresa pré-operacional, é um fundo com renda. Alguém comprou caro lá atrás ou está vendendo barato hoje”, diz Conca, para quem a modalidade de investimento é ainda muito recente e, talvez, pouco compreendida. Os primeiros FIIs estruturados com as regras novas vieram em 2009, quando foram ofertados R$1,27 bilhão em cotas. O volume das emissões foi crescendo de maneira exponencial até 2012, ano em que R$ 11 bilhões foram levantados pelo instrumento. “É a primeira crise pela qual passa o segmento de FIIs. Na minha análise pessoal, essa queda termina o ciclo de entendimento dessa classe de ativos. É parte do caminho para o amadurecimento da indústria de FIIs”. Octavio Vaz, sócio da gestora de recursos Áquilla, concorda como raciocínio. “Talvez os investidores que estão saindo agora tenham visto os FIIs como uma espécie de investimento de renda fixa, pelo fato de serem remunerados por pagamento de aluguéis”. Mas o valor do imóvel e o percentual de vacância variam. Olharam a rentabilidade prevista e acharam que seriam sempre aquilo. Se assustaram quando passou a render menos do que o CDI”, conta Vaz.

Para o gestor, o que se vê agora é o movimento de refluxo dos primeiros anos da nova regra, quando os lançamentos eram disputados por investidores. “O movimento atual faz parte da evolução da indústria. A pessoa física, principalmente, deve procurar com mais profundidade as características gerais de um FII, como entender o caráter variável do retorno, e as especificidades de cada fundo, como o imóvel que ele carrega.

A forte queda nessas carteiras abre oportunidades, já que a cota mais barata melhora o retorno do investimento. Quem garimpar vai encontrar pechinchas”. Entre as oportunidades disponíveis, Vaz prefere as carteiras que têm contratos longos de aluguéis, chamados de “atípicos”. “Temos procurado os FIIs que carregam galpões industriais como ativos e aqueles que constroem o empreendimento para um locatário já definido”.

De acordo com Junqueira, da Uqbar, o volume de ofertas em 2013 caminhava bem até as subidas da Selic se mostrarem resistentes. “Sem esse evento, teríamos terminado o ano acima dos R$11 bilhões ofertados. No segundo bimestre de 2013 as ofertas passaram a ter dificuldade para serem colocadas integralmente. Algumas forçaram a janela e o mercado secundário acabou corrigindo o valor da cota. Enquanto houver expectativa de que a Selic vai continuar subindo, as emissões de FIIs ficarão estagnadas”, prevê Junqueira.

Rossana Fernandes Duarte, advogada do escritório Siqueira Castro que participou de várias ofertas de FIIs nos últimos anos, viu o mercado minguar. “Houve muitas desistências após o início de subida da Selic. Passamos meses sem receber qualquer consulta sobre lançamento de FIIs, nem mesmo uma simples cotação”, conta. Atualmente, o escritório trabalha na estruturação de uma oferta de FII lastreado em um imóvel residencial. “A carteira será o veículo de captação para construir um condomínio no estado de São Paulo. O último projeto com foco residencial que participei foi há dez anos. No período mais recente, estruturamos muitas carteiras com ativos comerciais ou lastreadas em recebíveis residenciais. Mas o mercado está tão fraco que não consigo definir os empreendimentos residenciais como tendência”, confessa Rossana, para quem a falta de conhecimento do investidor acabou provocando uma debandada na primeira subida contundente da Selic.