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Fundo imobiliário: em reconstrução
Fonte: Valor Econômico | 09/06/2014 | Beatriz Cutait

Diniz, da Rio Bravo, vê mudança estrutural no mercado e considera queda exagerada uma oportunidade para compra.

Já são quatro meses seguidos de recuperação, que resultaram num avanço no período de 6,80%. Cenário macroeconômico mais previsível, preços descontados em bolsa, investidores mais conscientes da dinâmica do mercado estão entre as razões que podem justificar a retomada da indústria de fundos imobiliários. O movimento está levando o Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários (Ifix), que mede o desempenho de uma carteira de 68 fundos em bolsa e recuou 12,6% no ano passado, a ficar a um passo de zerar a perda de 2014, de 0,40% até maio. Em janeiro, o Ifix havia recuado 6,74%.

O mercado está num processo de melhora. Especialistas já alertavam ao fim do ano passado que as oportunidades estavam surgindo. E o desempenho recente tem mostrado os frutos colhidos por quem resolveu apostar nos fundos.

Num olhar mais abrangente, levantamento feito pela Quantum, provedora de informações financeiras, revela que o retorno médio de todos os fundos listados em bolsa com negociação no período (111), ponderado por valor de mercado, atingiu 1,46% em maio e alcança 1,54% no ano. O cálculo captura o efeito da valorização das cotas no mercado e o pagamento de rendimentos aos cotistas.

Só com a distribuição dos dividendos, o retorno médio chegou a 0,84% em maio, ante variação de 0,86% do CDI. Vale lembrar que os dividendos pagos pelos fundos imobiliários à pessoa física são isentos de imposto de renda, desde que respeitadas certas condições, entre elas negociação em bolsa e um mínimo de 50 cotistas. Em 12 meses, o "dividend yield" alcançou 9,40%, ante 9,43% do CDI.

Especialistas reforçam que o momento é de entrada nesse mercado, já que boa parte dos fundos pode estar com cotas bastante descontadas. De acordo com informações da Concórdia, nada menos que 78 de um total de 102 carteiras acompanhadas pela corretora negociavam a um preço abaixo ou igual ao valor patrimonial.

Para o diretor de investimentos imobiliários da gestora Rio Bravo, José Diniz, o mercado passa por uma mudança estrutural. Isso porque o preço do metro quadrado de fundos de laje corporativa, a principal categoria dessa indústria, está hoje abaixo do preço de venda e, em alguns casos, praticamente em linha com o preço de custo. Na visão de Diniz, os fundos sofreram uma queda exagerada e já apresentam um rendimento no mercado secundário que supera o CDI.

Além disso, como o desempenho dos fundos caminha na contramão dos juros pagos pelas Notas do Tesouro Nacional série B (NTN-Bs) e da taxa Selic, que pararam de subir, ele avalia haver espaço adicional para uma correção. A taxa da NTN-B de 2045 superou os 7% em fevereiro deste ano e hoje está em 6,13%. "Os fundos não se recuperaram na mesma proporção", diz.

O analista de fundos imobiliários da corretora Itaú BBA, Giovanni Vescovi, também vê retornos interessantes na indústria de fundos imobiliários e avalia que as carteiras de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) estão mais atrativas para quem investe com foco no curto prazo.

Já ao olhar para um horizonte um pouco mais distante, as oportunidades recaem sobre fundos que investem em imóveis e lajes corporativas, inclusive fundos com um ativo só. Vescovi não ignora a possibilidade de que esse mercado ainda sofra nos próximos meses, porém considera que as cotas negociadas em bolsa já embutem um risco de piora. "Achamos que o mercado já precificou esse cenário de vacância, oferta excessiva", comenta. "O cenário de estresse para esses fundos já está dado."

A maior confiança no mercado de lajes corporativas está nos imóveis de São Paulo, por avaliar que a região tem maior robustez que o Rio de Janeiro, além de não contar com dependência de setores específicos da economia.

E para aqueles dispostos a investir nos fundos imobiliários a perder de vista, sem se importar com o prazo de retorno, o analista do Itaú BBA menciona as carteiras de logística e de shopping centers, mas, nesses casos, a seleção precisa ser mais criteriosa e os riscos são mais elevados. "Nós nos sentimos mais seguros com fundos de renda", ressalta.

Arturo Profili, sócio da gestora Capitânia, espera um caminho de preços ainda voláteis dos fundos negociados em bolsa até o fim do ano, ainda que também chame atenção para os valores defasados das cotas.

Para Diniz, da Rio Bravo, o horizonte ainda é incerto, especialmente em meio à perspectiva de retomada do ciclo de aperto monetário. Há ainda preocupação com relação à parte operacional de certos fundos. "Hoje há uma pressão por conta de vacância muito grande no mercado", destaca.

Segundo ele, os fundos de renda garantida continuam com os maiores riscos do mercado, porém com oportunidades atrativas de retorno quando se olha a defasagem dos preços das cotas.

No campo de risco intermediário, Diniz menciona os fundos de laje performados (com imóveis prontos) ou as carteiras de galpões logísticos com baixa vacância. E para quem quiser pouco risco, a indicação recai sobre fundos de agências bancárias ou de shopping centers. A seletividade, contudo, se faz necessária.

Ao olhar para o desempenho da indústria em maio, as carteiras dos shoppings West Plaza e Floripa se destacaram, com retornos de 11,32% e 14,83% no mês, respectivamente, conforme dados da Quantum. Em 12 meses, esses fundos ainda amargam prejuízo de 6,73% e 13,57%. Diniz menciona preferência por fundos com desempenhos mais previsíveis, como CSHG Brasil Shopping (com retorno de 3,9% no mês passado) e Shopping Pátio Higienópolis (com variação negativa de 4,11%).

Assim como Vescovi, do Itaú BBA, Rodrigo Machado, diretor e sócio da XP Investimentos, vê oportunidades em fundos de títulos com lastro imobiliário, que têm como objetivo investir em CRIs e Letras de Crédito Imobiliário (LCIs), dentre outras. E também chama atenção para os fundos de fundos.

E no universo de ativos reais, Machado vê carteiras negociadas com desconto. "Nossa conclusão é a de que tem um excesso de oferta, que vai aumentar a vacância e prejudicar os preços, o que, para esse momento, pode representar uma oportunidade de compra", observa.

O diretor da XP vê o mau desempenho do mercado de fundos imobiliários no ano passado como desproporcional ao tamanho da deterioração macroeconômica. "O cenário piorou, os juros subiram, houve pressão inflacionária, mas nada tão forte. A queda foi provocada pela entrada gigante de investidores de forma muito rápida. Quando resolveram sair, os preços desabaram", lembra.

Ainda que mencione a interferência das eleições nos mercados como um todo, Machado não vê nenhuma mudança brusca do ponto de vista macro até o fim do ano ou o início do próximo que possa atrapalhar a retomada da indústria de fundos imobiliários.

"E olhando para frente, para um ativo real, as pessoas estão enxergando uma estabilidade maior que a volatilidade vista nos últimos 12 meses", afirma o diretor da XP, que ressalta uma mudança na base de investidores da casa, com aplicadores entrando agora nesse mercado de olho mais no longo prazo.