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Fundos de fundos lutam para superar média do mercado
Fonte: Valor Econômico | 22/07/2014 | Beatriz Cutait

Levantamento mostra que, em 12 meses, apenas duas das cinco carteiras do gênero conseguiram apresentar retorno acima da média.

Mesmo não pagando imposto sobre os ganhos de capital gerados pela compra e venda de cotas de outras carteiras, nem todos os fundos de fundos imobiliários têm conseguido se distinguir da média do mercado.

No acumulado em 12 meses, das cinco carteiras do gênero, apenas duas — da Gávea (7,09%) e do Banco J. Safra (10,58%) — conseguiram ter um retorno maior que a média, de 4,30%, de acordo com a provedora de informações financeiras Quantum. Essa rentabilidade se refere ao retorno médio de todos os fundos listados em bolsa com negociação no período, ponderado por valor de mercado. O cálculo captura o efeito da variação das cotas no mercado e o pagamento de rendimentos aos cotistas.

Já no primeiro semestre, quando a indústria passou a se recuperar, quatro fundos mostram retorno superior à média, de 2,63%. A exceção fica com a carteira do BTG Pactual, a mais antiga desse nicho, com queda de 5,6% até junho.

Quando observada apenas a distribuição dos dividendos, o retorno médio dos fundos imobiliários correspondeu a 4,89% na primeira metade do ano, pouco abaixo da variação do CDI (4,97%), referencial das aplicações de renda fixa. Três fundos de fundos superam esse “dividend yield” — da Fator, do BTG e da Brasil Plural, esse último com o maior retorno, de 5,48%.

Em 12 meses, o retorno com dividendos do mercado de fundos imobiliários chega a 9,46% — abaixo do CDI (9,68%) — e é superado apenas pelas carteiras da Brasil Plural (10,83%) e do BTG (10,96%), conforme o levantamento da Quantum.

Vale lembrar que os dividendos pagos pelos fundos imobiliários têm como vantagem a isenção tributária para o investidor pessoa física, desde que respeitadas certas condições.

Dos cinco fundos de fundos, três negociam abaixo do valor patrimonial — do BTG Pactual, da Brasil Plural e do J.Safra. Em valor de mercado, as carteiras variam de R$ 87,5 milhões (caso da Brasil Plural) a R$ 1,06 bilhão (J.Safra). Em termos de patrimônio, os dados da Quantum mostram que o portfólio do J. Safra é também o maior, com aproximadamente R$ 443,3 milhões, e o da Fator, o menor, com R$ 33,1 milhões. Ao falar do mercado de fundos imobiliários, André Freitas, diretor da CSHG Asset Management na área de fundos imobiliários, diz que o pior seguramente já passou, principalmente com a atual estabilidade dos juros no Brasil. “As cotas de fundos imobiliários têm uma correlação negativa com a taxa de juros muito expressiva. A estabilidade dos juros, ainda que num patamar muito alto, já começa a mostrar que a indústria de fundos imobiliários pode começar a se recuperar”, afirma.  Segundo Marcelo Fedak, chefe da área imobiliária do BTG Pactual, o que segura um pouco a retomada mensal, vista desde fevereiro, é o fato de o investidor já aproveitar a melhora dos preços para se desfazer de suas cotas.

Em relação à gestão ativa, Fedak lembra que, diferentemente do mercado de ações, na indústria de fundos imobiliários não se consegue ficar “short” (vendida) em uma posição. Por isso, diz, caso haja uma leitura mais negativa do mercado, pode-se migrar parte da carteira para a renda fixa, o que foi adotado pelo próprio BTG em sua estratégia.

Agora, porém, as oportunidades começam a aparecer. “Estamos vendo um momento bom de compra, com alguns fundos com preços bons”, afirma, reforçando uma estratégia de venda dos CRIs e utilização do caixa para a aquisição de cotas mal avaliadas no mercado. “Essa é a maneira para operar comprado e vendido”, reforça.

Valdery Albuquerque, superintendente de negócios responsável pela área de ativos imobiliários do Banco Fator, conta que, no início do fundo de fundos da casa, constituído em 2013, foi tomada a decisão de retardar um pouco a alocação em cotas de outras carteiras por conta do ciclo de alta da Selic. Um montante foi destinado a LCIs e também a fundos considerados defensivos. E embora o momento exija atenção para oportunidades, a estratégia continua cautelosa. “Preferimos estacionar em fundos com baixo risco (de vacância) sem retorno elevado e mais voltados para renda fixa”, aponta, em referência às carteiras de recebíveis imobiliários.

O gestor de renda fixa da Brasil Plural Leonardo Breder diz que, embora não haja um percentual obrigatório de alocação, o fundo de fundos da casa tem uma exposição mínima de 90% em fundos imobiliários. “Queremos ganhar dinheiro com a gestão ativa do fundo”, afirma. A exemplo da Fator, contudo, a posição mais defensiva tem predominado, em função do cenário macroeconômico, com a opção por investir em fundos de recebíveis mobiliários. Na visão do gestor de fundos imobiliários da Brasil Plural, Rafael Slot, a tendência é que o mercado tenha um ano melhor que 2013, mas o cenário mostra dicotomia entre o vetor positivo de juros estáveis, com possibilidade inclusive de queda, e uma economia em desaceleração, que pode gerar reduções adicionais dos preços de aluguéis. Como estava com uma postura mais defensiva, Breder afirma que o fundo migrou recursos no início do ano para carteiras imobiliárias tradicionais, elevando os riscos assumidos. Ao fim de junho, a alocação do portfólio mostrava 90,45% alocados em 20 fundos imobiliários, 4,83% em CRIs e 4,72% em títulos públicos.

“Estamos sempre ligados em possibilidades micro. Fazemos uma gestão ativa dentro do que o mercado permite. Estamos sempre procurando alternativas e distorções de preços. O mercado não é tão líquido, mas procuramos ser o mais ágil possível”, defende Slot.

O analista-chefe da Rico, plataforma de investimentos da corretora Octo, André Moraes, avalia que o gestor de fundos de fundos tem condições para entender momentos-chave de mudanças do cenário. A corretora tem em carteira o fundo de fundos do J. Safra e vê possibilidade de valorização da cota dessa carteira em bolsa, principalmente com a visão de que a gestão do banco está aguardando o momento ideal para buscar oportunidades de compra.

O diretor de gestão de recursos da Ativa, Arnaldo Curvello, considera a indústria de fundos imobiliários ainda muito imatura e com baixa liquidez, o que dificulta em parte a gestão ativa das carteiras. “Ainda é difícil para o gestor ter mobilidade no mercado. É um desafio grande”, comenta.

A Empiricus prefere alocar os recursos diretamente nas carteiras imobiliárias, não via fundos de fundos, e chama atenção para o fato de que o investidor muitas vezes não conhece a alocação de cada portfólio. No fundo de fundos da Fator, por exemplo, os nomes das carteiras escolhidas não estavam disponíveis no relatório mais recente, de junho. A Empiricus considera que ainda é preciso a indústria amadurecer para que esse nicho mostre maior atratividade.

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