INSTITUCIONAL

VoltarNOTÍCIAS

A renda fixa dos fundos imobiliários

Fonte: Valor Econômico | 21/01/2015 | Beatriz Cutait

Eles são popularmente chamados de fundos de papéis, mas também são conhecidos como fundos de recebíveis ou de ativos financeiros. Apesar de serem negociadas em bolsa como as outras categorias da indústria, essas carteiras têm uma característica própria que as diferencia das demais: o apelo de renda fixa no mercado de fundos imobiliários.

Com a liberdade para investir em ativos imobiliários financeiros, os fundos de papéis têm como foco basicamente os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) - títulos de renda fixa de longo prazo lastreados em créditos imobiliários emitidos por sociedades securitizadoras -, ainda que possam alocar recursos também em Letras de Crédito Imobiliário (LCIs), Letras Hipotecárias (LHs), assim como outras carteiras imobiliárias ou até mesmo ações de empresas do setor.

Da mesma forma como ocorre nos fundos imobiliários, desde que respeitem condições como a negociação em bolsa e um mínimo de 50 cotistas, a aplicação direta em CRIs garante à pessoa física a isenção do imposto de renda sobre rendimentos. Mas então qual a vantagem de se investir nas carteiras listadas na BM&FBovespa?

Segundo especialistas, para começar, o valor inicial da aplicação. Enquanto os fundos são mais acessíveis por estarem em bolsa, grande parte dos CRIs exige um investimento mínimo de R$ 300 mil.

Há ainda a defesa de que, em um fundo imobiliário, o investidor consegue ter uma aplicação pulverizada, sem concentração em um único CRI, o que dilui o risco. Em algumas carteiras, as operações são montadas de forma exclusiva, ou seja, você só consegue acessá-las via fundo.

Ainda que respondam por uma fatia pequena da indústria, os fundos de papéis se destacaram em 2014 quando comparados às outras categorias de carteiras imobiliárias. Segundo dados da provedora de informações financeiras Quantum, o retorno médio dos fundos de renda fixa com negociação de cotas em bolsa, ponderado por valor de mercado, foi de 9,02% no ano passado. A variação superou a rentabilidade média da indústria, de 1,15%, perdendo apenas para os retornos de fundos imobiliários com foco em educação (11,09%), hospitais (10,33%) e agências bancárias (9,21%).

Principal segmento desse mercado, os fundos de escritórios comerciais, com foco em renda, apanharam na bolsa, com retorno médio negativo de 6,64% em 2014, mas apresentaram "dividend yield" (retorno percentual com a distribuição de rendimento sobre o valor da cota) de 11,78%, acima da média, de 10,56%. Os fundos de papéis também bateram a média, com um retorno com dividendos de 10,94% no período.

Ainda que a continuidade do ciclo de alta da taxa Selic siga como um entrave para a indústria de fundos imobiliários como um todo, e tenha inclusive interrompido a trajetória de recuperação desse mercado em 2014, a expectativa de revisão do sistema de tributação que garante a isenção de imposto de renda a investimentos de pessoas físicas em produtos como LCIs pode fomentar uma demanda pelas carteiras imobiliárias, na visão do gestor de fundos estruturados da XP Gestão Renato Vercesi.

A gestora conta hoje com um fundo concentrado em CRIs de loteamento, setor muito carente de financiamento, diz Vercesi, e já se prepara para o lançamento de uma segunda carteira, com um perfil menos agressivo. A oferta, entretanto, ainda depende da retomada da indústria. "Precisamos ver uma recuperação para o mercado primário se abrir."

O advogado Carlos Ferrari, sócio do escritório N, F&BC Advogados, especializado em mercado imobiliário e de capitais, conta que também trabalha na distribuição de dois fundos de papéis, uma herança de 2014, quando o mercado teve pouco espaço para novas ofertas. Segundo ele, até março, será iniciada a rodada de apresentação das carteiras aos investidores.

"Esse tipo de fundo tem uma ótima aceitação. Você tem carteiras com um critério muito grande de qualidade de ativos para se comprar. Há uma boa segurança, remuneração interessante, e você não precisa desembolsar R$ 300 mil ou R$ 1 milhão para comprar um CRI", afirma o advogado. "É uma alternativa para a pessoa com tíquete menor entrar nesse produto."

Uma particularidade na indústria de fundos imobiliários, as carteiras de renda fixa, contudo, precisam ser analisadas de perto pelo investidor. A analista da Citi Corretora Larissa Nappo lembra que os fundos de papéis são indexados ao CDI, ao IPCA ou ao IGP-M, e ressalta que seu fluxo de pagamento pode ocorrer em várias periodicidades.

"Alguns fundos foram afetados negativamente em 2014 por conta do comportamento deflacionário apresentado pelo IGP-M entre maio e agosto, pois tinham uma concentração muito forte nesse indicador. É sempre bom observar a diversificação das fontes das receitas dos fundos", observa. Larissa ainda ressalta que o investidor deve ficar atento aos emissores e alerta que o principal risco nesse tipo de produto é o calote de ativos em carteira.

Há de se lembrar ainda que os fundos de papéis podem ter prazos determinados para acabar, como o BB Renda de Papéis Imobiliários, gerido pela Votorantim Asset Management (VAM). Conforme explica o diretor de produtos estruturados da casa, Reinaldo Lacerda, o fundo foi lançado em julho de 2012 com dez anos de prazo e conta hoje com 27 CRIs.

"A diversificação é feita pela gestora, com uma equipe específica para analisar esses papéis. Além do risco do mercado imobiliário, o investimento envolve o risco de crédito", diz Lacerda.

Bruno Margato, sócio-gestor de crédito da Rio Bravo Investimentos, endossa a opinião. "O fundo de papel tem todas as vantagens de ser um fundo pulverizado, mas o CRI é um bicho vivo, todo mês é um crédito novo, ele pré-paga, tem inadimplência. Para uma pessoa física é complicado, ela precisa de informação", comenta.

Caio Conca, responsável pelo setor imobiliário na gestora Capitânia, também assinala que o segmento foge mais do dia a dia do investidor que olha para os fundos típicos de imóveis, com foco em geração de renda.

A Capitânia lançou o primeiro fundo de papéis, no valor de R$ 50 milhões, em agosto do ano passado. Por ter uma área de renda fixa estruturada e um estoque elevado de CRIs, Conca diz que o processo de alocação foi simples.

Sem prazo determinado para a carteira e atenta à demanda, a gestora já planeja aumentar o tamanho do fundo ainda neste semestre, com uma oferta de outros R$ 100 milhões.

Ainda que o aumento da taxa de juros pressione as cotas dos fundos imobiliários em bolsa, diante do aumento do custo de oportunidade, o diretor de produtos estruturados da VAM afirma que o movimento favoreceu a rentabilidade dos fundos de papéis, com a maior distribuição de rendimentos diante da indexação dos ativos em carteira.

Por outro lado, as condições do mercado imobiliário no Brasil estão mais complicadas, aumentou a dificuldade para a colocação de novos CRIs e também o lançamento de mais fundos de papéis.

Margato, da Rio Bravo, demonstra maior preocupação com o segmento corporativo dos CRIs. "É um momento de cautela, mas de oportunidade também", indica.

Mesmo com desempenho superior ao da média da indústria no ano passado, os gestores dos fundos de recebíveis passaram por uma discussão que provocou alterações no pagamento de rendimentos. Em maio, a Comissão de Valores Mobiliários (CVM) publicou um ofício com uma orientação sobre a forma adequada para fazer a distribuição de resultados dos fundos imobiliários.

A autarquia esclareceu que o administrador deve partir do resultado contábil (lucro ou prejuízo) para fazer a distribuição aos cotistas, ou seja, receitas ou despesas contabilizadas em períodos anteriores, mas recebidas ou pagas apenas posteriormente, devem compor a base de distribuição do período em que forem efetivamente recebidas ou pagas.

Até então, muitos fundos com CRIs que possuíam pagamentos semestrais ou anuais distribuíam um resultado antecipado que ainda não era caixa. O esclarecimento provocou um ajuste nos rendimentos de algumas carteiras. "Por outro lado, a cota patrimonial estava subindo, o principal aumentou", diz Margato, que assinala que os gestores tiveram que esclarecer aos cotistas. "Foi um momento ruim do mercado."