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Conflito de interesses é principal problema, dizem analistas

Fonte: Valor Econômico | 25/06/2015 | Beatriz Cutait

Não foi somente entre cotistas do BC Fund que a operação envolvendo a aquisição da BR Properties gerou grande repercussão. Fontes consultadas pelo Valor de variadas áreas do segmento de fundos imobiliários foram unânimes pelo menos em um ponto: o conflito de interesses existente no negócio, diante dos múltiplos papéis assumidos pelo BTG Pactual. Embora mostre preocupação com o endividamento a ser assumido pelo BC Fund caso a operação siga adiante, o agente autônomo Arthur Vieira de Moraes vê um ponto mais crítico no que tange à transparência da transação. "O maior prejuízo não seria a dívida, mas a governança corporativa. O administrador não é dono do fundo. Os ativistas não estão querendo derrubar a operação, mas querem ser consultados", afirma.

Gustavo Borges, especialista em fundos imobiliários da XP, avalia que o principal problema desse mercado é o fato de não existir um "ponto ótimo" entre governança corporativa e transparência de um fundo imobiliário e sua proteção comercial. Ele chama atenção para as incertezas com relação à operação no que tange ao tamanho da dívida a ser incorporada e à capitalização do FII Prime Portfolio. "Dados essenciais não foram divulgados. Eles são parte de como funcionaria a operação e não atrapalhariam o fundo." A XP participou da última assembleia do BC Fund e, dado o estresse gerado pela operação e que tem afetado a imagem da gestora, a instituição também teve a sensação de que o BTG deve excluir o fundo do negócio. "O BTG foi absolutamente infeliz na forma como conduziu o processo. Estava claro e evidente que o mercado questionaria sua posição como gestor e administrador, com participação relevante, ainda que em parceria, com outro investidor na OPA", diz um especialista em fundos imobiliários que pediu para não ser identificado. Em relação à alavancagem, esse profissional vê como natural e diz acreditar que o crescimento da indústria passará por esse ponto. Mas, dado que a operação de compra de uma empresa de capital aberto é inédita no país e a indústria é ainda pequena, teria sido mais prudente não ter um nível de alavancagem como o proposto (de até 30%) no BC Fund para não expor os cotistas a tal risco. Há ainda questionamentos com relação à divisão dos ativos da BR Properties. Se de um lado há quem veja vantagem nos imóveis que ficariam indiretamente com o BC Fund após a cisão da companhia, com destaque para as torres Ventura, no Rio de Janeiro, de outro, há críticas pelo fato de o BTG e a Brookfield levarem, individualmente, ativos mais líquidos e voltados para a área de galpões logísticos.

Outro ponto sensível diz respeito ao fato de o administrador e gestor do fundo serem o mesmo, no caso o BTG. Conforme dados da provedora de informações financeiras Quantum, pelo menos 91 carteiras imobiliárias listadas em bolsa têm o mesmo grupo desempenhando os dois papéis. Para um analista de fundos imobiliários, essa dupla função pode levar a uma posição mais acomodada por parte do administrador do fundo, prejudicando, assim, a situação dos cotistas, mas não há uma regra. "Vai muito do alinhamento de cada instituição e o peso que cada uma dá à governança." Um gestor avalia que um administrador diferente no BC Fund poderia ter provocado uma postura mais participativa por parte do BTG no envolvimento dos cotistas na OPA da BR Properties, ou ao menos pressionado pela realização de uma assembleia antes da cobrança feita pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM). Larissa Nappo, analista da Citi Corretora, assinala que, em meio às incertezas com relação à operação e ao próprio cenário do mercado como um todo, as cotas do BC Fund já negociam em linha com seus pares ­ CSHG Real Estate e Kinea Renda Imobiliária. "Temos preferido fundos maiores como o BC Fund, com gestão ativa e um portfólio diversificado, mas precisamos acompanhar o quanto eles estão sendo eficazes. Por enquanto, nossa recomendação não mudou. Vai depender de como vai ser apresentada a próxima proposta do BTG", diz Larissa.