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Fundo imobiliário volta a ganhar em fevereiro

Fonte: Valor Econômico | 22/03/2016 | Alessandra Bellotto

A queda das taxas de juros no mercado e a retirada do horizonte, pelo menos no curto prazo, do risco de tributação dos dividendos aguçaram o apetite do investidor por fundos imobiliários em fevereiro. No mês passado, o retorno médio de 69 carteiras imobiliárias com negociação no mês, ponderado pelo valor de mercado, foi de 2,32%, mostra levantamento da Quantum. O resultado, que considera a variação das cotas em bolsa e a distribuição de proventos, representa uma mudança de rota em relação aos dois meses anteriores, marcados por prejuízos de 2,46% em dezembro e 4% em janeiro. Por ser um mercado formado basicamente por pessoas físicas, seu desempenho está muito atrelado à competitividade dos dividendos distribuídos mensalmente, isentos de imposto de renda, em relação aos juros, destaca André Leite, sócio da gestora de patrimônio Tag Investimentos. "É muito raro ver uma análise mais apurada do investidor sobre a qualidade do ativo imobiliário", afirma. Assim, a recuperação dos fundos em fevereiro está apoiada basicamente no ganho de atratividade dos dividendos, segundo Leite, a partir da queda das taxas de juros de mercado, como as pagas por títulos públicos prefixados e atrelados à inflação. O cenário começou a mudar com o entendimento no fim de janeiro de que o BC não ia mais aumentar a taxa Selic e podia até começar a cortá­la, em função da deterioração da atividade, e com o aumento recente da probabilidade de mudança de governo. De fato, quando se olha apenas o retorno com dividendos, os fundos imobiliários superam os juros. Levantamento da Quantum mostra que, em fevereiro, o "dividend yield" foi de 1,09%, acima do Certificado de Depósito Interfinanceiro (CDI), referencial para aplicações conservadoras, com variação de 1,05%. Em dois meses, a diferença aumenta, com 2,21% de retorno com dividendos para os fundos imobiliários e 2,07% para o CDI. Além do alto patamar de juro, com a Selic em 14,25%, Larissa Nappo, analista da Citi Corretora, lembra que os fundos sofreram muito em dezembro e janeiro com a proposta de tributação dos dividendos, entre outras medidas, sugerida no projeto para conversão em lei da MP 694. Também no fim de 2015, segundo Larissa, algumas carteiras anunciaram revisões para baixo de valores de aluguel e até mesmo rescisões de contrato, o que pressionou a expectativa de rendimentos e as cotas em bolsa. Foi o caso do BTG Pactual Corporate Office Fund (BC Fund), um dos maiores do mercado e detentor integral das cotas do Prime Portfólio, que, juntamente com o Torre Almirante, recebeu notificação da Petrobras solicitando a rescisão do contrato de locação, segundo fato relevante de 29 de dezembro. "A perspectiva de tributação e anúncios de rescisões de contratos de aluguel fizeram com que as cotas caíssem bastante em dezembro e janeiro, o que tornou o yield [relação percentual entre o dividendo e o valor da cota em bolsa] bastante atrativo", diz. No início de fevereiro, a retirada do trecho que alterava a tributação dos dividendos do projeto de conversão em lei da MP 694, abriu espaço, segundo Larissa, para a retomada do apetite pelos fundos imobiliários. O bom desempenho continua em março, segundo Larissa. O Ifix, índice de fundos imobiliários da BM&FBovespa, sobe cerca de 5,7% no mês, revertendo as perdas no ano para um ganho de 2,14%. Marcio Verri, diretor­presidente da Kinea Investimentos, diz que o desconto em relação ao valor patrimonial com que os fundos vêm sendo negociados, por conta do ciclo de aperto monetário e da retração econômica com forte impacto sobre o mercado imobiliário, começa a atrair compradores. "Grandes investidores, principalmente de private banking, iniciaram um movimento de compra para se beneficiar da perspectiva de queda de juros com reversão nas expectativas de inflação." A própria Kinea viu o forte apetite do investidor, ao ter de ampliar a oferta pública de cotas da 4ª emissão do Kinea Rendimentos, fundo que compra basicamente Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) e Letras de Crédito Imobiliário (LCI), para atender a demanda. A captação, cuja oferta inicial era de R$ 300 milhões, fechou em R$ 380 milhões, elevando o patrimônio do fundo para R$ 1,45 bilhão. Ainda não é possível dizer que essa será a toada daqui para frente. "O momento ainda é muito delicado para o segmento, que depende da redução dos juros e da melhora do mercado imobiliário para engatar", diz Larissa. Verri, da Kinea, lembra que há desafios como uma economia que ainda demora a se recuperar e um mercado imobiliário com vacância ascendente. Para Leite, da Tag, apesar da queda do juro no mercado, o cenário político ainda está longe de ser resolvido. Mesmo que haja mudança de governo, o que vem depois ­ quem vai para a Fazenda, para o BC ­ é uma incógnita, diz. Além disso, considera, o setor imobiliário deve levar de três a quatro anos para se recuperar. "Há outras opções com uma relação risco/retorno muito mais favorável. Prefiro ficar só em taxa de juros, como na NTN­B."